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BAIL COMMERCIAL : NOUVELLE FACULTE ACCORDEE AU PRENEUR DE RESILIER LE BAIL A L'EXPIRATION D'UNE PERIODE TRIENNALE ET ENTREE EN VIGUEUR

Le 19 août 2016

L'article 2 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a modifié les règles relatives à la résiliation du bail commercial à l'initiative du preneur. L’article L. 145-4 du Code de commerce, qui fixe la durée minimale du bail commercial à neuf années ainsi que les conditions et modalités de sa résiliation, prévoit désormais que, à l’exception de quelques cas biens particuliers, le preneur a la faculté de résilier le bail tous les trois ans, ce qu'auparavant il ne pouvait faire qu'en l'absence de stipulation contractuelle le lui interdisant.

Dorénavant, une clause interdisant la résiliation à l'expiration d'une période triennale est réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

La loi mais n'ayant rien dit sur l'entrée en vigueur des modifications apportées à l'article L. 145-4, il convient donc de faire application des principes jurisprudentiels qui gouvernent l'application des lois dans le temps.

En règle générale, faisant application du principe posé à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif, les juridictions considèrent que le contrat demeure régi par la loi en vigueur à l'époque où il a été conclu et que la loi nouvelle ne peut s'appliquer à des situations contractuelles en cours à sa date d'entrée en vigueur faisant ainsi prévaloir la liberté contractuelle.

Ce principe de non-application de la loi nouvelle aux contrats en cours comporte cependant des exceptions, d'une part, si la loi est d'ordre public, ce qui est le cas de l'article L. 145-4 en l'espèce et, d'autre part, si la loi nouvelle régit les effets légaux du contrat.

En l'occurrence, la faculté de résiliation du preneur à l'expiration d'une période triennale relève de l'ordre public de protection sans remettre en cause l'équilibre économique du contrat.

Cette règle nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, elle devra, en conséquence, s'appliquer aux baux commerciaux conclus avant l'entrée en vigueur de l'article 2 de la loi du 18 juin 2014. Cette solution est justifiée par « la nécessité d'assurer l'égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d'efficacité de la règle nouvelle », précise une réponse ministérielle.

 

Maître Jean-Christophe EVANNO – Avocat au Barreau de CAEN.

 

Sources : JOAN Q 31 mai 2016, p. 4684 Rép. min. n° 93154