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Bail commercial: à qui la charge des frais de raccordement à l'eau et l'électricité ?

Le 11 janvier 2019

Un bailleur commercial ne peut transférer à son locataire la charge des travaux de mise en conformité qu’en présence d’une clause expresse du bail en ce sens.

La clause d'un bail commercial par laquelle le locataire accepte de prendre les locaux en l'état ne suffit pas à faire peser sur lui les travaux de raccordement du local au réseau des eaux usées et au réseau électrique.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil).

Une société avais pris en location des locaux commerciaux pour y exploiter une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine avec consommation sur place et à emporter. Aux termes du bail, le locataire reconnaît « bien connaître les locaux loués » ainsi que les équipements desdits locaux et déclare les prendre « dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur ».

Le Bailleur accepte enfin de faire « son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l'exercice de son activité ».

Postérieurement, la Société locataire se prévalant  de manquements du propriétaire à son obligation de délivrance, demande le remboursement des travaux de raccordement aux réseaux des eaux usées et électrique qu'elle a réalisés dans les locaux, ainsi que le remboursement des loyers indûment payés et du préjudice d'exploitation subi.

Les juges rejettent sa demande estimant que ces travaux ont été mis à la charge du locataire par la clause d'acceptation des lieux en l'état.

La Cour de cassation censure : à défaut  de clause expresse du bail mettant à la charge du locataire le coût des travaux de raccordement, le propriétaire n'était pas déchargé de ses obligations.

A noter toutefois que cette décision a été rendue sous l’empire du droit antérieur à la réforme Pinel.

Depuis la Loi Pinel, l’article R.145-35 du code de commerce modifie la règle de répartition des charges entre bailleur et locataire en prévoyant notamment que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité l’immeuble ou les locaux loués avec la réglementation applicable ne peuvent jamais être mis à la charge du preneur dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

 

Maître Jean-Christophe EVANNO – Avocat au Barreau de CAEN.

 

Cass. 3e civ. 11-10-2018 n° 17-18.553 F-D, Sté Igalio c/ Sté Elevation Real Estate